开往春天的地铁 万周诠释中的股权大战终章？

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距离6月18日约定之期不足一周，万科与深圳地铁高调举办一场以“轨道交通”为主题的论坛，为即将到来的复牌释放利好。

与3月12日提供400-600亿元规模的地铁上盖物业不同，深圳地铁这次为万科准备了更为丰厚的嫁妆。在论坛上，深圳地铁、万科拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目建设，预计可开发物业面积逾400万平方米。

从长达三个多的活动内容看，万科向外界描绘的蓝图虽未有具体细节，但足够形成利好。过去半年A股跌幅近20%，外界普遍预计一旦万科A复牌，不可避免将迎来至少一至两个跌停板。正因如此，即将复牌之际，万科需要释放一场重大利好以避免股价补跌。

在资本市场，对房地产公司估值很大程度上要看它的土地储备，土地储备是增长预期的首要手段。和深圳地铁的这场合作，被认为是万科争取股东支持的最大筹码。

值得玩味的是，6月14日晚间，万科周刊发布了一张定性为“和谐”的诠释图。在这张图中，由外及里为红、黄、绿三色的彩虹，被万科喉舌分别解读为万科、华润、深圳地铁；彩虹现于蓝天白云中间，蓝色则被解读为前海人寿。

万周的诠释图让诸多人士当起了福尔摩斯：万科管理层与华润、前海人寿等既有股东达成了某方面的一致协议——这是股权争夺战结局结局的暗示？截至目前，这些猜测并未得到官方回应。

开往春天的地铁

尽管对于股权合作避而不谈，但万科和深地铁仍借由此次论坛对外展示了坚定的合作意愿。

深圳地铁董事长林茂德公开表态称，将继续全力推进“地铁+万科”战略合作，涉及深圳、内地和海外市场；万科集团主席王石则表态称，万科有机会在地铁沿线，以合理价格获得源源不断的优质项目资源。

据观点地产新媒体查询深圳地铁与万科签署的合作备忘录，双方拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

深圳地铁披露资料显示，四期工程规划18条铁路，总长约446公里，首批项目7条新线规划6个车辆段、6个停车场具备上盖物业开发的可能性，预计可开发物业面积达400万平方米。

深圳土地及购房需求强劲，导致土地招拍挂持续火爆。此前6月2日，中国金茂电建联合体以82.9亿元竞得龙华新区14.6万平方米用地，楼面价5.68万元/平方米刷新区域纪录；6月8日，龙光以140.6亿元拿下光明新区51万平方米用地，刷新年内全国总价纪录。

高房价、高地价对于普通人而言意味着灾难，但对于开发商来说，所囤之地因此获得了巨大的资产升值效应。在这种情况下，深圳地铁四期工程中可能涉足的多达400万平方米的地铁上盖资源，也被解读为长期在核心区外拿地的万科突破了土地资源瓶颈。

林茂德在论坛上披露的地铁工程规模更大，至2030年，深圳预计有25条轨道交通组成的交通网络，累计总建设里程将超过1000公里。

这也被视作是万科与深圳地铁合作的进一步延伸。2014年，万科通过与深圳地铁联合开发红树湾顶豪项目“瑧湾汇”，货值达200亿元，并由此实现重返深圳核心区域的夙愿。

2016年3月12日，深圳地铁与万科宣布达成战略合作意向。其中，万科拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁所持有的目标公司的全部或部分股权，初步预计交易规模介于400-600亿元之间。

“轨道交通”在万科内部也等同于白银时代重要的战略存在。3月14日，万科前董秘谭华杰在做谢幕发言中重点提及轨道交通，称一个城市开始由单一发展、独立发展的点状城市开始向相互连通的城市带转移的过程，正是发达国家“城市化第二阶段的主力模式”。

他列举数据称，日本东京出行的共同交通91%是由轨道来承担，而目前北上广深仅分别为42%、51%、47%和28%，这说明未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间，而深圳的空间是最大的。

谭华杰给出的万科研究结论是：要抓住下一阶段城市化兴起的机会，必须要抓住轨道交通，并且在这当中寻找属于自己的机会。

对于深圳地铁与万科的合作，券商也给予了正面评价。招商证券指，深圳地铁是深圳的隐性，预计在手土地储备建面达427万平方米，4个项目已实现销售；预计四期工程潜在开发物业也在400万平方米以上，双方合作不仅是注资，还有更大的合作潜力。

而合作不仅仅局限于深圳，深圳地铁、万科与重庆交投、东莞实业、中轨集团达成合作意向，涉及重庆、东莞乃至全国其它地区的轨道交通和沿线土地开发建设。

研究人士指，尤其是深莞惠一体化背景下，东莞实业掌握大量土储，合作有望取得率先突破。据了解，深圳地铁6号线、13号线将与东莞衔接，14号线则与惠州衔接。

股权博弈之局

在中国房地产业大洗牌的时期，万科注定要面对非常复杂的社会心态。自2015年以来，它在逐渐下行的市场形势中首度突破2000亿元，号称"最好的一年"，却因为股权分散被频繁举牌。资本与资产，指责与反击，情怀与逐利，万科深陷舆论焦点。

经过半年停牌，万科重组从情怀阶段迈入资本阶段，深圳地铁成为万科股权争夺战的"白衣骑士"。根据3月披露公告，万科计划购买深圳地铁持有的目标公司全部或部分股权，相关目标公司的主要资产为地铁上盖物业，初步预计交易规模介于人民币400-600亿元之间。

万科曾重申，稳定、合理的股权结构是实现伟大企业必备的基础和前提，寻求股权问题的解决方案秉承两条基本原则，一是有利于全体股东的利益，二是有利于公司的长期发展，有利于战略的实现。

最终万科选择引入深圳地铁，显然也出于上述两方面的考虑。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难，已经成为制约开发商发展的一大瓶颈。而深圳地铁背靠深圳国资委，且拥有丰富的土地储备，一直是备受开发商欢迎的合作对象。

按照万科最新消息，该公司将于6月18日前提交重组方案，深交所最长历时10日审核，计划7月初前后复牌。此外，董事会通过重组报告书后，需要提前45天公告召开股东大会。

其中，即将展现在外界面前的万科重组方案，将具体罗列交易标的资产规模、支付方式以及定向增发价格。这也成为万科股权争夺战的关键部分，财务出身的郁亮需精确衡量现金与股份支付的比例，以及究竟按停牌前20天、30天抑或90天的九折价格定增，才能匹配深圳地铁注入的物业资源。

无论如何，深圳地铁的入局，都将意味着万科股权结构的改变。据群益证券早前测算，假设参考以A股股价停牌前20个交易日的90%（16.34元/股）作为发行价，不考虑支付现金份额，对价在400-600亿元时，深圳地铁摊薄后持股比例将为18.15%或24.96%，华润摊薄后为12.48%或11.44%，前海人寿为19.88%或18.22%。

重组方案最终需在股东大会获得2/3以上的股东支持才能正式生效。在外界看来，考虑到前海人寿、华润及安邦等主要股东的因素，届时投票结果仍未可知。

但据观点地产新媒体了解，万科方面就6月12日与深圳地铁的合作知会过华润，而华润也派出代表出席了当天的论坛。

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责任编辑：章琳JN278