4月二三线楼市“接力”上涨

一线城市因为调控加码，非理性上涨态势受到抑制，部分热点二三线城市则在低利率时代下表现抢眼，量价齐涨。但在楼市实行差别化调控的大背景下，一旦出现暴涨现象便会遭到调控，因此不必担心房价失控。

二三线城市发力

4月楼市二三线城市成为“主角”，不管是房价走势，还是成交量变化情况，表现均优于一线城市。

4月房价涨幅榜“城头变幻大王旗”，近一年多以来盘踞在前十行列的一线城市，全部被二三线城市挤了出去。来自中国指数研究院数据显示，4月份环比涨幅排在前列的城市包括惠州楼盘、昆山楼盘、中山楼盘、厦门楼盘等，悉数为二三线城市。而北京楼盘、上海楼盘、广州楼盘、深圳楼盘四大一线城市，则排在了十名开外，此前一直雄踞榜首的深圳，4月环比涨幅为2.84%，排在在第12位，北京、上海、广州环比涨幅更小，排位更加靠后具体可见表1。

表1 部分城市4月均价环比涨幅榜。

城市

环比涨跌

平均价格 (元/平方米)

城市

环比涨跌

平均价格 (元/平方米)

惠州

6.30%

8255

广州

1.00%

17519

昆山

6.06%

11076

上海

0.92%

39394

中山

5.78%

7215

合肥

0.88%

8581

厦门

5.70%

23847

重庆楼盘(主城区)

0.79%

7055

苏州

5.49%

14985

青岛

0.61%

8780

廊坊

4.95%

8314

宁波

0.33%

12163

南京

4.73%

16554

杭州

0.31%

16504

珠海

4.05%

15677

福州

0.25%

12116

东莞

3.97%

11741

郑州

-0.09%

9597

武汉

3.21%

9443

哈尔滨

-0.31%

7075

天津

2.94%

11572

长沙

-0.38%

6312

深圳

2.84%

50354

南宁

-0.59%

7264

保定

2.28%

6944

成都

-0.78%

7538

北京

2.03%

36175

徐州

-2.44%

5788

数据来源：中国指数研究院

就同比涨幅情况来看，二三线城市也表现出强劲的赶超势头。2016年4月的“百城价格指数”数据表明，住宅价格同比2015年4月上涨的城市个数为50个，较上月增加7个。其中，深圳上涨59.88%，居首位；惠州上涨31.07%，紧随其后，已经超过北京、上海、广州等一线城市；此外东莞楼盘、苏州楼盘等8个城市涨幅在20%～30%之间，涨幅不小。

市场成交走势方面也出现了极大的变化，随着3月底部分热点城市出台调控新政，市场成交走势分化加剧。据来自克而瑞的数据显示，上海、深圳两地成交迅速转冷，成交面积分别环比锐减60%和39%。不过同为一线的北京市场一改往日不温不火的情势，市场成交迅速升温，4月成交面积环比激增88%，且同比增幅达162%。而青岛楼盘、天津楼盘、济南楼盘、无锡楼盘等二三线城市市场成交开始显著回升，如天津同比增幅达到200%。另外，此前库存压力较大的沈阳、长春楼盘等城市，随着救市政策效应的显现，成交状况也出现明显改善，如沈阳4月城交环、同比分别增长31%和29%具体见表2。

表2 部分城市4月成交变化情况

城市

4月成交量万平方米

环比

同比

北京

180

88%

162%

上海

92

﹣60%

﹣26%

广州

102

﹣24%

5%

深圳

32

﹣39%

﹣31%

武汉

323

﹣5%

113%

天津

285

14%

200%

重庆

250

8%

3%

成都

226

﹣8%

23%

青岛

209

31%

152%

南京

189

2%

145%

杭州

180

﹣28%

55%

佛山

159

﹣23%

41%

济南

155

﹣18%

91%

沈阳

150

31%

29%

西安

150

10%

39%

长沙

140

﹣7%

﹣15%

无锡

106

﹣39%

96%

郑州

105

﹣11%

31%

苏州

90

﹣30%

9%

东莞

87

﹣8%

17%

长春

86

11%

51%

合肥

75

﹣23%

﹣1%

南宁

75

﹣12%

30%

常州

73

﹣9%

50%

宁波

72

﹣15%

63%

南昌

65

2%

185%

昆明

64

﹣4%

﹣2%

贵阳

61

﹣29%

25%

大连

60

5%

46%

厦门

44

20%

95%

福州

36

19%

61%

海口

23

﹣39%

﹣8%

数据来源：CRIC

差异化调控生效

一线城市上涨势头放缓，二三线市场交易状况明显改善，这是差异化调控所产生的结果。

热点城市因调控收紧促使市场向理性回归。沪深限购加码满月，上海、深圳成交量环比锐减，调控效应明显。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，4月作为新政后的首月，一、二手住宅成交量出现急速下滑，楼市非理性情绪得到控制。

业内人士分析指出，政策收紧的热点城市，未来市场成交将会趋于理性。中国指数研究院有关人士直言，作为三线城市中首个限购的廊坊，短期内楼市成交量也将迎来一波下降走势。此外，南京楼盘、苏州等城市，虽然在4月份成交状况变化不大，但随着政策效应的释放，未来房价走势会逐渐趋于理性。

由于供应上升、成交下滑，上海、深圳、广州等城市库存环比上升。克而瑞数据显示，深圳库存水平再回560万平方米以上，而消化周期也达到了11.8个月。不过二三线城市由于市场成交状况的改善，部分城市库存压力得到缓解，如西安楼盘、沈阳、长春等高库存城市的库存压力随着消化周期继续环比下降。而热点城市如南京、武汉楼盘、合肥楼盘、苏州等城市消化周期依旧不足4个月，供不应求矛盾突出。

4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。因此预计未来政策将有紧有松，部分热点城市会收紧调控，以防止房价出现暴涨情形，如厦门、武汉等；而库存压力较大的城市如大连楼盘、西安、海口等城市，可能会进一步采取刺激手段，以加快库存去化速度。

购房窗口期仍在

不管在一线城市，还是在二三线城市，都存在购房机会。

业内专家表示，5月楼市有可能维持高位运行态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月份市场交易和预期一样，延续了3月份的交易态势，出现了异常火爆的局面，这和恐慌性购房情绪不断加重有关。在买涨不买跌的心理预期下，购房者入市的积极性会提高。部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策，因此购房交易热度很明显，带有很强的“抢收”特征。他进一步指出，预计5月份购房者依然会积极入市，成交规模或弱于4月份，但总体依然处于高位水平。在这样一个市场趋势的预判下，房企将积极去库存和提高销售业绩。

对于一线城市的购房者来说，专家表示更应讲究策略。同策咨询研究部总监张宏伟表示，在现阶段，一线城市的购房者应该优先选择纯新盘，这是因为此类项目定价更为贴近市场价，因为没有老业主“维权”压力，如有必要甚至会采取低价开盘策略。

此外，专家还建议，由于当前一线城市市场逐渐趋于胶着状态，买卖都比较谨慎，因此可以尝试“淘房”。以上海为例，由于“限购”而导致市场交易活跃程度大幅降低，恐慌性抢购现象也不复存在，所以此时购房者有充分的选择余地，可以挑选性价比较高的住宅。

对于部分房价已经出现快速上涨苗头的二三线城市来说，购房者应该理性置业，不必盲目追涨。专家表示，二三线城市房价上涨，在一定程度上具有“补涨”特征，主要受此前一线城市大涨带动所致。不过购房者不必担心房价会大幅上涨，这是因为一旦过热，政府会采取降温手段。所以现阶段无需恐慌追高，仍可根据自身资金情况，理性置业。